Ist Betongold immer besser? Gewerbeimmobilienfonds oder Geldanlage in Wertpapieren?

In den letzten Jahren gab es – allerdings nur in einigen Regionen – einen regelrechten Immobilienboom. Die Preise stiegen seit etwa zehn Jahren an, in den letzten beiden Jahren gab es nach Meinung einiger Marktbeobachter eine Entwicklung, die schon beinahe als Überhitzung bezeichnet werden könnte. Schon 2005 gab es die Warnungen einer steigenden Geldmenge, wie renommierte Zeitungen und Zeitschriften wie das Handelsblatt berichteten.

Inzwischen sind sich die Marktbeobachter nicht mehr einig, wie es denn weitergehen wird. Das Manager Magazin baut unterschiedliche Szenarien auf, wie sich die Märkte entwickeln könnten. Was könnte diese Unsicherheit für Ihre Investments in eine zusätzliche Immobilie zur Stärkung der Altersvorsorge bedeuten?

Vorab möchten wir betonen, dass diese Betrachtungen keinesfalls für die erste, selbst genutzte Wohnimmobilie gelten. Wir berichteten bereits darüber, dass ein eigenes Haus nicht immer als Geldanlage geeignet ist. Der sofortige Nutzen des Wegfalls der Mietzahlungen ist unbestritten. Allerdings ist die zukünftige Wertsteigerung nicht planbar, weshalb hohe Aufschläge auf die Quadratmeterpreise insbesondere in Ballungsräumen nicht immer gerechtfertigt erscheinen.

Unterschiedliche Szenarien für Gewerbeimmobilien

Im Bericht des Manager Magazins wird Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie der EBZ Business School in Bochum zitiert: Er sieht die Chance eines dynamischen Wachstums in Europa bei nur 5 Prozent. Auch diverse Szenario-Rechnungen rechnen nicht mit einem plötzlichen Konjunkturaufschwung, der die Nachfrage nach Büro- und Geschäftsflächen steigen lassen würde. Zudem gibt es ein weiteres Bedrohungszenario, welches die Wertschöpfungsrechnung der verschiedenen Immobiliengattungen in den nächsten fünf bis zehn Jahren erheblich verschieben wird: Der Online-Handel übernimmt einen Teil der Handelsfunktionen und schadet insbesondere Mieterlösen bei Ladengeschäften in 1b-Lagen. Stattdessen steigt die Nachfrage nach Logistik-Immobilien und damit verbundenen Dienstleistungen.

Aus diesem Grund sind langfristige Vermögensbildungsentscheidungen zugunsten der früher so beliebten Immobilienfonds mit Gewerbeobjekten nur sehr schwer zu treffen. Ein gutes Portfolio und die Risikostreuung eines Immobilienfonds können funktionieren, müssen aber nicht.

Gibt es einen exakt berechenbaren inneren Wert (wie bei Aktien, Aktienfonds oder ETFs)?

Eine Hauptschwierigkeit bei der Bewertung von Immobilien ist die fehlende minütliche Vergleichbarkeit. Jede Immobilie ist – anders als beispielsweise Wertpapiere mit der gleichen Wertpapierkennnummer – nicht standardisiert und hat andere, abweichende Bewertungsfaktoren. Auch innerhalb der gleichen Straße können sich Objekte besserer und schlechterer Lage erheblich unterscheiden. Deshalb ist jede Verkaufstransaktion auch eine individuelle Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer und dementsprechend langwierig und auch emotionsgeladen. Deshalb kann die Bandbreite eines möglichen Verkaufserlöses zwar anhand Lage, Quadratmetergröße und Bauzustand abgeschätzt werden, allerdings ist keine sofortige Verkäuflichkeit zum Marktpreis gegeben. Dies gilt insbesondere für Regionen mit fehlendem Bevölkerungszuzug oder sinkender Wirtschaftskraft.

Die Geldanlage in Aktien oder Aktienfonds speist sich dagegen aus der fortschreitenden Geschäftstätigkeit der Unternehmen und damit aus Substanzgewinnen und jährlichen Unternehmenserfolgen. Wenn Sie als Anleger den Grundsatz der Diversifikation beachten, dann können Sie einen stabilen Aufwärtspfad bei der Geldanlage betreten. Zudem sollten Sie beachten, dass eine Immobilie zur Fremdnutzung mit vielen Nebenkosten und Risiken verbunden ist, auch wenn sie nicht oder nur schlecht vermietet ist: Nebenkosten wie Hausverwaltung, Rücklagen und diverse nicht immer korrekt abrechnende Dienstleister können ein Renditefresser werden. Obwohl sie doch eigentlich sicher sein sollte – wie der Name “Betongold” suggeriert.

Weiterführende Links

• In Vermögenswerte wie Aktien oder Immobilien investieren
• Das Eigenheim als Investment – und warum es nicht funktioniert
• Wie kann man Fonds kaufen?
• Vergleichsrechner für Tages- und Festgeld