IMMOFINANZ Geschäftszahlen und BUWOG – IPO oder Spin-Off?

Disclaimer: Der Autor hält direkt Aktien am beschriebenen Unternehmen

Die IMMOFINANZ AG (Börsenkürzel IIA) hat kürzlich Zahlen fürs das 3. Quartal ihres Wirtschaftsjahres vorgelegt und auch Zahlen für das Gesamtgeschäftsjahr 2012/2013 liegen bereits vor. Die IIA hat ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr, welches bis zum 30.04. reicht.

Die Pressekonferenz zur Besprechung des Jahresergebnisses ist unter verfügbar. Der Jahresbericht erscheint lt. Angaben des Unternehmens am 20. August.

Kurzes Fazit zum Geschäftsjahr 2012/2013

Sowohl Miterlöse (plus 12 %, aktuell 650 Mio. Euro) als auch das operative Ergebnis vor Zinsen, Abschreibungen und Bewertungen (EBITDA, plus 15 %, aktuell bei 540 Mio. Euro)  haben sich gut entwickelt. Unterm Strich sieht’s aber weniger rosig aus. Das Konzernergebnis steht 60 % tiefer bei 110 Mio. Euro nach 270 Mio. im Vorjahr.

Im Wesentlichen gibt es hierfür zwei Gründe:

1. Weniger Neubewertungen: Im Vorjahr gab es extreme Neubewertungen in Osteuropa. Dieser Einmaleffekt hat sich – liegt wohl auch in der Natur der Sache – nicht wiederholt.
2. Kaufpreiserhöhung bei einem Shopping-Center in Russland in der Höhe von 106 Mio. Euro: Dieses Objekt scheint ein Erfolg auf ganzer Linie zu sein (Vermietungsgrad: 99 %) und daher wurde die vertraglich vorgesehen Kaufpreiserhöhung fällig – verursacht zwar jetzt kosten, wird sich auf lange Sicht wohl auszahlen.

Vor Zinsen und Steuern (EBIT) hat die IIA 510 Mio. verdient, das ist um rund 25 % weniger als im Vorjahr.

Erfreulich ist jedoch der nachhaltige Unternehmens-Cashflow. Das ist im Wesentlichen das Konzernergebnis bereinigt um unbare Erträge (Bewertungen) und Aufwendungen (Abschreibungen) – – Finanzergebnis (gezahlte Zinsen minus erhaltene Zinsen) – Geldabfluss aus Derivatgeschäfte + Ergebnis aus Immo-Verkäufen.

Hier steht die IIA bei 340 Mio. Euro nach 270 Mio. im Vorjahr – plus 27 %. Vor allem die Erträge aus den Verkäufen erfreut den CEO, Dr. Eduard Zehetner ganz besonders. Frei zitiert sagt er, dass so etwas (110 Mio. Euro) lt. IFRS gar nicht möglich sein sollte, da ja der Bewerter den Fair Value ansetzten soll. Er sieht des als Beweis, dass seine Bewertungen mehr als konservativ sind.

Die Dividende wird 15 Cent je Aktie betragen – macht für das gesamte Unternehmen ca. 150 Mio. Euro aus. Auf den aktuellen Kurs von ca. 3,15 Euro bezogen, ergibt dies eine Dividendenrendite von 4,76 %. Da die Immofinanz diese Dividende – und auch noch die nächsten 2-3 – als steuerrechtliche Einlagenrückzahlung deklariert, bleibt sie KESt-frei. Wir vergleichen diese daher immer gerne mit einer vergleichbaren Rendite von 6,35 % vor Steuer einer anderen Anlage.

Diese Einlagenrückzahlung ist aufgrund der hohen Anzahl an Kapitalerhöhungen, welche die IIA vor 2007 beinahe im Jahresabstand durchgeführt, möglich. Mit steuerrechtlichen Details wollen wir Sie allerdings nicht plagen 😉

Wie geht es mit der BUWOG weiter?

Nach diesem kurzen Resümee wollen wir uns mit der BUWOG beschäftigen. Wie bereits vor Monaten angekündigt, will die IIA ihre 100%-ige Tochter loswerden. In einem ersten Schritt mehr als die Hälfte (weil in diesem Gebiet von Investoren kein Mehrheitseigentümer gewünscht wird) und im Laufe der Zeit die gesamte Beteiligung.

Hierfür gibt es aktuell zwei Möglichkeiten, die zur Debatte stehen:

1. IPO: Die IIA verkauft etwas mehr als 50 % ihrer Anteile an Investoren. Dies ergäbe einen Mittelzufluss für die IIA von rund 700 Mio. Euro
2. Spin-Off: Den jetzigen Aktionären werden „Gratisaktien“ der BUWOG eingebucht. Natürlich führt dies zu einem Abschlag auf den Börsenkurs der IIA, da es im Wesentlichen einer großen Dividendenzahlung entspricht. Die IIA will auch hier etwas weniger als 50 % behalten und diese langfristig an die Börse verkaufen – dieser „Exit“ kann sich jedoch über Jahre hinwegziehen.

War ein IPO noch für das Kalenderjahr 2013 vorgesehen, musst dieser aber aufgrund schlechter Verhältnisse am Markt abgesagt werden – schade. Das Wirtschaftsjahr 2013/2014 wäre der Wunsch des CEOs – also bis zum 30.04.2014 – allerdings hält er das Kalenderjahr 2014 – also bis zum 31.12.2014 – für wahrscheinlicher.

Für das Unternehmen wäre sicherlich ein IPO wünschenswerter, da hier Geld in die Kassen gespült wird. Für die Aktionäre klingt es auf den ersten Blick nach einem guten Deal. 50 % der BUWOG entsprechen ca. 700 Mio. Euro, das sind ca. 70 Cent je Aktie. Klingt nach einer ordentlichen Dividende – immerhin könnten die „neuen“ Aktien ja sofort an Markt verkauft werden. Natürlich erleidet aber die IIA einen Kursabschlag.

Allerdings ist es doch auch für den Aktionär vorteilhaft. Die IIA wird derzeit mit einem Abschlag von 40 % zum NAV (Net Asset Value) gehandelt. Die BUWOG soll zum NAV – also mit einem Abschlag von 0 % – an die Börse geschickt werden.

Wie hoch dann der wirkliche Kursabschlag sein wird, kann man noch nicht sagen. Außerdem erwartet sich ja das Management der IIA dass durch diese Teilung des Immobilienkonzerns der Abschlag zum NAV der verbleibenden IIA geringer wird.

Fazit für den Kleinanleger

Wie immer geben wir auf DieKleinanleger.com keine ausdrücklichen Kauf- oder Verkaufsempfehlungen. Näheres diesbezüglich in unserem Disclaimer. Wie bereits eingangs erwähnt, sind wir an der IIA beteiligt – freuen uns daher über steigende Kurse und stehen somit in einem Interessenskonflikt mit zukünftigen Anlegern – die ja aufgrund unserer – sicherlich subjektiven – Berichterstattung die Kurse hochtreiben könnten (rein rechtlich gesehen natürlich – faktisch dürften wir wohl keinen nennenswerten Einfluss haben ;-))

Aus diesen Gründen gibt es auch kein Fazit 😉 Daher gilt: Denken und recherchieren Sie selbst und machen Sie sich Ihr eigenes Bild. Wenn Sie Fragen haben, dürfen Sie uns gerne einen Kommentar hinterlassen.