In Zeiten sinkender Zinsen und mangelnder Anlagealternativen setzen viele Anleger auf Betongold. Kein Wunder, lässt sich Wohneigentum, das selbst genutzt werden und zur Altersvorsorge dienen soll, in Deutschland doch wunderbar fördern. Darüber hinaus versprechen extrem günstige Zinsen attraktive Finanzierungen. Was aber, wenn ein Kredit abgelöst oder gekündigt werden soll?
Vertragsstrafen an der Tagesordnung
Die Zinssätze für Immobilienkredite sind derzeit immer noch extrem niedrig. Wunderbare Bedingungen also, um eine Finanzierung zu beantragen oder laufende Kredite mit günstigeren Darlehen abzulösen. Gerade im Hinblick auf Immobilienkredite lassen Geldinstitute ihre Kunden aber nur sehr ungern ziehen – selbst in Notfällen wie einem Notverkauf der Immobilie. Schließlich rechnen sie über Jahre mit deren regelmäßig geleisteten Tilgungen und Zinsen und erleiden finanziellen Schaden, wenn ein solcher Vertrag vorzeitig aufgelöst wird. So zumindest argumentieren Geldinstitute in der Regel, um sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen zu rechtfertigen. Diese Vertragsstrafen gehören mittlerweile zum Tagesgeschäft der Banken – und steigen einem Bericht von Capital Online zufolge seit einigen Jahren trotz sinkendem allgemeinem Zinsniveau. Demnach wurden noch vor sieben Jahren etwa vier Prozent der Restschuld als Straf- bzw. Entschädigungszahlung gefordert – heute sind es um die elf Prozent.
Tricks bei der Berechnung der Strafzahlen
Grundsätzlich ist es schwierig, aus einer so großen Finanzierung wie einer Immobilienfinanzierung ohne Vertragsstrafe auszusteigen oder mit einem günstigeren Kredit umzuschulden. Was allerdings nicht bedeutet, dass die Berechnungen des Geldinstituts immer korrekt sind. Konkret warnen Verbraucherschützer davor, dass in fast zwei Dritteln der Fälle die berechneten Strafzahlungen deutlich zu hoch ausfallen. So blähen Geldinstitute zum Beispiel gern das Ausmaß ihres Schadens auf. Ihren Berechnungen liegt oftmals zugrunde, das sie das ausgegebene Geld alternativ in sicheren Produkten am Kapitalmarkt (die jetzt allerdings praktisch keine Rendite abwerfen) angelegt hätten, was in der Realität vor allem derzeit wohl kaum der Wahrheit entsprechen dürfte. Darüber hinaus vergessen viele Geldinstitute gern, Änderungen wie gesunkene Verwaltungskosten und Ausfallrisiken zugunsten des Kreditnehmers bei der Forderungsberechnung einzukalkulieren.
Klauseln genau prüfen (lassen)
Auch das Thema Sondertilgungen wird gern ausgeklammert – dabei müssten die Banken rechnerisch eigentlich davon ausgehen, dass vertraglich vereinbarte Möglichkeiten zur Sondertilgung vom Darlehensnehmer auch voll ausgeschöpft werden. Vertragsoptionen wie die nachträgliche Anpassung des Tilgungssatzes nach oben zur schnelleren Darlehenstilgung finden in den Entschädigungskalkulationen der Geldinstitute in der Regel ebenfalls keine Beachtung. Genau diese Punkte wären es aber, die eine Vertragsstrafe deutlich sinken lassen würde. Entsprechend sinnvoll und wichtig erscheint es, die Berechnungen und den zugrunde liegenden Vertrag genau zu prüfen oder einem Fachmann zur Prüfung vorzulegen. Mit ein wenig Glück finden Betroffene dabei sogar umstrittene Widerrufbelehrungen und schwammige Klauseln zur vorzeitigen Darlehenstilgung. In diesen Fällen ist es mit einem guten Anwalt sogar möglich, den ungeliebten Strafzahlungen vollständig zu entgehen.
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Gerde wenn nur geringe oder gar keine Strafzahlungen gefordert werde, kann eine Umschuldung durchaus Sinn machen. Gerade bei kleineren Summen sind extreme Zinsunterschiede keine Seltenheit.
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