Jahrelang galt der Markt für offene Immobilienfonds als verbrannt. Schon vor der Finanzkrise waren etliche Fonds in Schwierigkeiten geraten, weil Anleger aufgrund schlechter Ergebnisse massiv Geld abzogen. Als die Subprime-Krise in den USA ausbrach und sich über den Globus verbreitete, verschärfte sich die Lage noch. Etliche Fonds mussten damals geschlossen werden, die Abwicklung dauert zum Teil immer noch an. Für die betroffenen Investoren bedeutete dies nicht unerhebliche Verluste. Von daher überrascht es nicht, dass dieses Fondsprodukt jahrelang nicht gefragt war. Die Anbieter zögerten daher auch sehr damit, neue Immobilienfonds auf den Markt zu bringen.
Offene Immobilienfonds nach Krise wieder gefragt
Dies hat sich inzwischen geändert. Der Immobilienboom vor allem in Ballungsgebieten hat das Immobilien-Investment generell wieder attraktiv gemacht. Das gilt umso mehr, da in der anhaltenden Niedrigzinssituation weit und breit keine Alternativen in Sicht sind, die Wertbeständigkeit und kalkulierbare Erträge versprechen. Offene Immobilienfonds bieten auch Kleinanlegern, die sich kein eigenes Objekt leisten können, die Chance, von Immobilienerträgen zu profitieren. Denn hier ist auch mit überschaubaren Beträgen ein Einstieg möglich. Da ein Fonds immer in mehrere Objekte investiert und Risikostreuung betreibt, bleibt das Risiko einer solchen Anlage überschaubar. Das ist einer der wesentlichen Unterschiede zu geschlossenen Immobilienfonds. Letztere engagieren sich üblicherweise nur bei einem einzigen Immobilien-Projekt, was besondere Ertragschancen aber auch Risiken bedeutet. Außerdem ist die Rechtsstellung der Kapitalgeber bei geschlossenen Fonds gänzlich anders.
Gesetzliche Regulierung sorgt für Stabilität
Der Gesetzgeber hat inzwischen einiges dafür getan, dass Liquiditätsprobleme wie vor einigen Jahren künftig vermieden werden. Die Schieflage bei etlichen Fonds war vor allem dadurch entstanden, dass das Anlagekapital langfristig in Immobilien-Investments gebunden war und nicht schnell genug Geld beschafft werden konnte, um diejenigen Anleger auszuzahlen, die ihre Anteile zurückgeben wollten. Aus diesem Grund wurden die Rückgabemöglichkeiten inzwischen eingeschränkt. Bei Fonds, die seit dem 22. Juli 2013 aufgelegt worden sind, gilt eine Mindesthaltefrist für Fondsanteile von 24 Monaten. Bei Anteilsrückgaben ist eine Kündigungsfrist von 12 Monaten zu beachten. Das heißt, Anleger können zwar nach wie vor ihre Anteile zurückgeben, müssen sich dabei aber gedulden. Für Alt-Fonds gilt dagegen noch ein Bestandsschutz. Hier sind noch die flexibleren Rückgabemöglichkeiten von früher relevant. Seit der Neuregelung trauen sich auch wieder mehr Anbieter mit neuen Immobilienfonds an den Markt.
Marktstudie bestätigt die hohe Attraktivität
Die Rating-Agentur Scope Ratings hat in einer Mitte des Jahres veröffentlichten Marktstudie alle in Deutschland angebotenen offenen Immobilienfonds näher untersucht und bewertet. Betrachtet wurden insgesamt dreizehn allgemeine Publikumsfonds sowie drei Spezialfonds. Nachfolgend werden die wichtigsten Fakten vorgestellt:
1. Anhaltend hohe Mittelzuflüsse in offene Immobilienfonds
Die Zins- und Anlagesituation hat den offenen Immobilienfonds hohe Mittelzuflüsse beschert. Im vergangenen Jahr flossen unter dem Strich 2,8 Milliarden Euro zu, alleine im ersten Quartal 2015 waren es nochmals 1,7 Milliarden Euro. Der Zustrom hat sich also nochmals verstärkt. Als die gesetzlichen Neuregelungen zur Mindesthaltedauer und Rückgabe in Kraft traten, hatten die Anleger zunächst verhalten reagiert. Dies ist inzwischen grundlegend anders. Der anhaltende Mittelzufluss bringt die Fonds dabei sogar unter einen gewissen Anlagedruck, um die Renditeperspektiven nicht zu gefährden. Da der Immobilienmarkt in manchen Großstädten und Ballungsgebieten schon fast als überhitzt gilt, wird die Suche nach geeigneten Investments für Fondsmanager zu einer echten Herausforderung.
2. Hohe Liquiditätsquoten der Fonds
Durch den Mittelzustrom schwimmen die Fonds derzeit sozusagen im Geld. Die duchschnittliche Liquiditätsquote betrug im ersten Quartal 2015 22 Prozent, gesetzlich vorgeschrieben sind nur fünf Prozent. Liquiditätsengpässe wie vor einigen Jahren sind daher aktuell und auch in absehbarer Zukunft nicht zu befürchten. Manche Fonds nutzten den Mittelzustrom zur Kreditrückführung. Die Kreditquoten sind daher im Schnitt rückläufig.
3. Konzentration der Anleger auf wenige Fondsangebote
Rund zwei Drittel der Anlagegelder – konkret 1,9 Milliarden Euro – konzentrierten sich im vergangenen Jahr auf lediglich drei Fonds:
- UniImmo Deutschland (ISIN: DE0009805507)
- UniImmo Europa (ISIN: DE0009805515)
- Deka-ImmobilienEuropa (ISIN:DE0009809566).
Die ersten beiden Fonds werden von der Union Investment, der Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken aufgelegt, der dritte Fonds von der Deka Investment, der Fondsgesellschaft der Sparkassen.
4. Im Schnitt gute Ratingergebnisse
Von den insgesamt sechzehn durch Scope Ratings bewerteten Fonds wiesen vierzehn eine Einstufung von a, a+, a-, aa oder aa- auf. Nur zwei Fonds verzeichneten das Rating-Ergebnis bbb+ oder bb+. Die Bewertung fiel damit insgesamt gut aus. Im Jahr 2015 haben dabei drei Fonds ihr Rating gegenüber dem Vorjahr verbessert, zwei dagegen verschlechtert. Hochstufungen resultierten aus einer besseren Immobilienstruktur und höheren Vermietungsquoten. Herabstufungen waren auf gesunkene Vermietungsquoten und unterdurchschnittliche Ergebnisse zurückzuführen.
5. Vermietung und Investitionsverhalten
Alle Fonds wiesen hohe Vermietungsquoten auf, fünf sogar nahezu hundertprozentige. Im Schnitt lag die Vermietungsquote bei 93,7 Prozent. Bei den Investitionen der Fondsmanager war ein verstärktes Ausweichverhalten weg von überhitzten Immobilienmärkten zu beobachten. Es wurde mehr in den eigenen Bestand, in B-Standorte und in Projektentwicklungen investiert. Gefragt waren auch Shopping-Center und Einzelhandelsimmobilien. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 57 Objekte zusätzlich für 5,1 Milliarden Euro erworben. Dem standen Verkäufe in Höhe von 2,6 Milliarden Euro gegenüber.
Investment als Beimischung sinnvoll
In einer Untersuchung der Zeitschrift Finanztest wurde bei den meisten offenen Immobilienfonds eine Rendite zwischen zwei und drei Prozent festgestellt. Das ist nicht unbedingt üppig, aber immer noch besser als eine verzinsliche Geldanlage. Experten sehen ein solches Fondsinvestment vor allem als sinnvolle Beimischung bei einem Wertpapier-Portfolio, das unterschiedliche Anlageklassen berücksichtigt. Offene Immobilienfonds können dagegen kein Ersatz für Tages- oder Festgeld sein. Über unseren Depotkonto-Vergleichsrechner finden Sie günstige Anbieter für die Verwahrung Ihrer Fondsanteile.
Weiterführende Links
- Wie kann man Fonds kaufen?
- Finanzwissen: Fonds-Zusammenfassung
- Kleinanleger Finanztipps
- Was ist ein Broker?
- Geht es auch ohne Broker?
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