Die Niedrigzinsphase gibt grünes Licht für die Schaffung von Wohneigentum
Wenn Sie die Auswirkungen der Zinslandschaft auf Ihren Vermögensaufbau näher betrachten wollen: Dann werfen Sie doch einen Blick auf die monatlichen Einnahmen und Ausgaben und die Chancen für den Vermögensaufbau. Bei den Meisten von Ihnen, die noch kein Wohneigentum haben, dürfte die Miete oft mehr als 20 % oder sogar bis zu 40 % des Monatsbudgets „auffressen“.
Im Endeffekt arbeiten Sie dann einen oder sogar zwei Werktage die Woche nur dafür, dass Sie eine Wohnung nutzen – und dabei keinerlei Vermögens- oder spätere Rechte bilden. Wie lukrativ die Vermögensbildung auf Seite der Vermieter ist, können Sie anhand der großen Wohnbau- bzw. Vermietungsunternehmen sehen. Die börsennotierte Vonovia (Wertpapierkennnummer A1ML7J) gehört beispielsweise zu denjenigen Aktien an der Börse, die sich sehr gut entwickelt haben.
Für Sie als Privathaushalt würde die Umstellung von der monatlichen Miete auf die Monatsrate des Immobilienkredits bedeuten: Ab sofort bilden Sie Vermögen, in dem Sie den Immobilienkredit zurückführen und sozusagen bei sich selbst als Vermieter einzahlen!
Lesen Sie im nächsten Kapitel warum und wie die Niedrigzinsphase die Vermögensbildung erleichtert!
Dank niedriger Zinsen werden Wohnimmobilien attraktiver – Spekulationspapiere verlieren ihren Reiz
Im Februar 2017 hielt Dr. Andreas Dombret (damals Vorstandsmitglied der Deutschen Bundesbank) eine beeindruckende Rede unter anderem mit einem beeindruckenden Schwerpunkt: Er beschrieb deutlich die negativen Folgen für die Sparerinnen und Sparer von Zinspapieren, aber auch die positiven Auswirkungen. Beispielsweise für alle, die sich Wohneigentum schaffen möchten. Der Kernsatz zu den Immobilienkrediten lautete: „Seit 2009 stieg deren Volumen deutlich an, und in den vergangenen zwei Jahren hat sich der Anstieg noch einmal beschleunigt.“
Warum das so ist? Die Europäische Zentralbank, die Politik und die Menschen hatten noch die Finanzmarktkrise „in den Knochen“, in der ab 2008 erhebliche Werte vernichtet worden sind. Damals zeigte sich: Spekulationspapiere sind in vielen Zeiträumen nicht die beste Art und Weise des Ansparens für die Rentenphase!
Hier steuerte die Zentralbank entgegen, wobei zwei Motive dominierten: Einerseits sollte es Anreize für die Menschen geben, wieder zu Sachwerten zurückzukehren. Darüber hinaus zeigten langjährige Betrachtungen, dass das „mietfreie Wohnen im Alter“ eine der stärksten Rentensäulen sein kann.
Ganz deutlich werden die Auswirkungen, wenn Sie sich eine Finanzierung beispielsweise für eine Eigentumswohnung mit 300.000 Euro durchrechnen: Im Jahr 2007 hätten Sie noch durchschnittlich 4,64 % für den Immobilienkredit bezahlt, nunmehr liegen die Zinsen weit unter 2 Prozent.
Dies bedeutet: Der Zinsaufwand für das Finanzieren der eigenen Wohnung hat sich erheblich verringert. Für weniger als 500 Euro im Monat würde sich Vermögen bilden lassen. In der Normalzinsphase wären es mehr als 1.160 Euro plus Tilgung gewesen.
Damit können sich viel mehr Menschen als bisher Gedanken über die Vermögensbildung oder das „Miete an sich selbst zahlen“ machen. Der finanzielle Abstand aus Zinsen+Tilgung gegenüber der reinen Monatsmiete verringert sich erheblich.
Die ersten Schritte zur Immobilie verbinden Rechnen mit Emotion
Ähnlich wie die Wirtschaftswissenschaftler könnten Sie auch bei dieser wahrscheinlich bedeutendsten Investition Ihres „Finanzlebens“ vorgehen:
Bestandsaufnahme des Kostenrahmens und veränderlicher Positionen
Teilen Sie die Kosten des Wohnens in zwei unterschiedliche Kategorien oder Arten auf: Diejenigen, die rein und ausschließlich mit der Wohnfläche oder Beschaffenheit der Immobilie zu tun haben und die Kosten, die sich ändern.
Nebenkosten wie Wasser, Heizung und Müll fallen im Wesentlichen ganz unabhängig davon an, ob Sie zur Miete oder in der eigenen Wohnung wohnen. Dieses „Grundgerüst“ an Kosten wird von der Entscheidung Miete oder Kauf nur marginal beeinflusst.
Die günstige Finanzierung für möglichst schnelles Umziehen
Wenn Sie die Vermögensbildung in der eigenen Immobilie beginnen möchten, dann kommt es bei der Verwirklichung Ihres Wohntraums auf jedes Detail an: Vergleichen Sie die unterschiedlichen Immobilien, Wohnqualität und auch das Umfeld. Mit zwei bis drei Wunschimmobilien im Kopf sollten Sie den bedeutenden Schritt der Finanzierung nicht vergessen!
Jede Bank berechnet die Kredite individuell – es gibt keine staatlich festgelegten Mindestzinsen. Deshalb sollten Sie gründlich vergleichen, jedes Zehntel „weniger“ an Zinsen bedeutet eine geringere Monatsrate oder eine schnellere Abzahlung.
Die drei wesentlichen Entscheidungskriterien sind der Sollzins bzw. effektive Jahreszins, die Zinsbindungsdauer sowie die anfängliche Tilgung (letztgenannte können Sie wählen).
Im Angebot des Baufinanzierungsrechners von baufi24.de lassen sich verschiedene Varianten durchrechnen. Sie bekommen ein sehr gutes Gefühl für die Zinswelt und den Aufwand, der mit der Immobilie verbunden ist.
Als Ergebnis Ihrer gründlichen Berechnungen bekommen Sie die Monatsraten für unterschiedliche Laufzeiten und Ihre Wunschobjekte. Vergleichen Sie das mit der bisher bezahlten Miete: Dann ergibt sich eine Zahl in Euro pro Monat, die der Umzug in die eigene Immobilie monatlich mehr kostet. Ist dieser Wert geringer als das, was monatlich nach Abzug der Kosten als freie Kaufkraft übrig bleibt, dann ist dies ein weiteres Zeichen dafür, dass der Umzug wirtschaftlich möglich und vertretbar ist.
Als zusätzliche Motivation könnten verschiedene Artikel aus den Wirtschaftsmedien heranziehen. Das Handelsblatt hat im April 2018 erneut festgestellt, dass Kaufen in Deutschland günstiger als Mieten wäre. Wobei das auch immer auf den Kaufpreis für die Immobilie annkommt. Wenn man zu teuer kauft, dann ist der positive Effekt schnell verpufft. Rechnen, Rechnen, Rechnen ist daher die Devise.
Zusätzliches Plus beim Immobilienkauf: Hohe Wertsteigerung möglich
Neben der Idee der späteren Mietfreiheit und des „Nicht-Abfließens“ kostbarer Kaufkraft können Sie als Eigentümer einer Immobilie einen wesentlichen weiteren Vorteil nutzen: Im Allgemeinen steigen die Preise für Immobilien stetig an, auch weil Wohnungen oder Baugrundstücke weiterhin sehr knapp bleiben werden.
Die Wertsteigerung dieses knappen Gutes „Wohnen“ kommt nach dem Kauf Ihnen bzw. Ihrer Familie zugute. Diese Wertsteigerung ist ein weiteres Argument dafür über den Kauf einer Immobilie nachzudenken.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Immobilienkauf die Motive Vermögensbildung, Vermeidung von Kaufkraftabfluss und Wertsteigerungspotenzial vereinigen kann. Dazu kommt das gute Gefühl in den eigenen vier Wänden wohnen zu dürfen. Und von Eigenbedarfskündigungen etc. des Vermieters vollständig verschont zu bleiben. Aber Achtung: wenn Immobilien zu teuer gekauft werden, kann es sehr lange dauern, bis eine Wertsteigerung eintritt (gerade wenn man z.B. in strukturschwachen Gegenden zu teuer kauft).