Mietshausbau als Kapitalanlage

Mietshäuser als lohnende Investition?

Wohnraum wird knapp in Deutschland – und immer teurer. Für Vermieter von Wohnungen in gefragten Lagen ist das natürlich eine gute Nachricht. Sind Mietwohnungen deshalb die beste Geldanlage für die Zukunft? Wir haben uns die Frage “Mietwohnungen als Investment” einmal näher angesehen.

Der deutsche Wohnungsmarkt

Gerade in den Ballungsräumen und in den Metropolregionen in Deutschland ist Wohnraum nach wie vor knapp. Das wird sich so schnell auch nicht ändern: das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung sagt in seiner Studie zur Wohnflächennachfrage, dass der Bedarf zwar regional unterschiedlich ist, bis 2030 aber insgesamt weiter steigen wird. In den nächsten 10 – 15 Jahren rechnet man deutschlandweit auf jeden Fall mit mehreren hunderttausend Wohnungen, die benötigt werden. Am besten wäre ein Großteil davon jetzt schon da.

Die Zeichen stehen also günstig für eine solide Vermietbarkeit an vielen Orten. Gesetzliche Auflagen wie die Mietpreis-Bremse wirken zudem in vielen Regionen praktisch kaum, da zwischen dem herrschenden Angebot und dem tatsächlich gegebenen, oft dringenden Bedarf eine riesige Lücke klafft.

Der Staat kommt dabei mit seinen Wohnbauprogrammen nicht hinterher, an vielen Orten wurden trotz verkündeter “großer Anstrengungen” oft nicht einmal ein Viertel der eigentlich geplanten Wohnungen tatsächlich errichtet. Die zukünftigen Mieter müssen sich also vorwiegend auf Wohnraum verlassen, der von anderen Bauherren als dem Staat errichtet wird – Bauträger, Genossenschaften und natürlich auch private Bauherren.

Die Auswirkungen der Niedrigzinspolitik

Die Zinsen sind derzeit sehr niedrig – und werden das, wenn man den Experten glauben darf, auch für längere Zeit noch bleiben. Für Kredite und Finanzierungen bedeutet das einen Vorteil, da sie in der Regel deutlich günstiger sind als in Hochzinsphasen.

Ein Mehrfamilienhaus zu bauen und das Ganze als Investment zu sehen, kann im einen oder anderen Fall also ein guter Plan sein. Ein solches Vorhaben ist aber nicht gleich automatisch zwingend erfolgreich – wie bei jeder Kapitalanlage gibt es auch hier ein gewisses Risiko. Es lässt sich, wie bei anderen Kapitalanlagen auch, durch sorgfältiges Planen, Überlegen und Kalkulieren aber minimieren.

Chancen und Risiken für ein Mietwohnungsprojekt

Eine zentrale Frage für den Erfolg eines solchen Projekts stellt die Standortwahl dar. Legt man einmal ganz allgemeine Kriterien an, dann sollte man auf jeden Fall nur in Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern und einem soliden, zukunftssicheren Arbeitsplatzangebot bauen.

Natürlich muss man sich der Tatsache bewusst sein, dass man nicht allein baut – und dass gerade an Orten mit der größten Wohnraumknappheit auch am schnellsten die meisten Bauten errichtet werden. Das könnte dazu führen, dass in wenigen Jahren ein fast ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage herrscht – und damit die heutigen Rekordmieten bald der Vergangenheit angehören.

Auf der anderen Seite gibt es aufstrebende Gebiete, in denen der Wohnraum durch Zuzug und steigende Nachfrage erst in den nächsten Jahren die Mieten in die Höhe treibt. Wer hier ein glückliches Händchen hat und auf die richtigen Orte setzt, profitiert am Ende prozentual gesehen am meisten.

Die Standortfrage will also zunächst wohl überlegt sein. Sie entscheidet letzten Endes weitgehend über den (finanziellen) Erfolg des ganzen Vorhabens. Dabei spielt natürlich auch eine Rolle, welche Grundstücke zu welchem Preis an welchen Orten überhaupt kaufbar sind. An Orten, an denen bereits jetzt massive Wohnraumknappheit herrscht, haben auch die Preise für freie Grundstücke mittlerweile ein zum Teil astronomisches Niveau erreicht. Das verteuert die Gesamtkosten für ein solches Projekt erheblich, bei einem späteren Fallen der Mieten auf ein eher gemäßigtes Niveau – sei es durch verfügte staatliche Begrenzungen oder durch einen generellen Preisrückgang – sind diese überhöhten Grundstückskosten dann deutlich schlechter wieder hereinzubringen, als wenn man sein Mietshaus auf einem einigermaßen vernünftig bepreisten Grundstück errichtet hätte.

Ein Risiko liegt darin, dass der Staat mit seinen Wohnbauprogrammen endlich in die Gänge kommt und dadurch allerorts die Mieten stark fallen. Angesichts dessen, was der Staat in diesem Bereich in den letzten Jahren tatsächlich geschafft hat, kann man dieses Risiko aber weitgehend unberücksichtigt lassen. Dass der Staat durch Bautätigkeit den nötigen Bedarf tatsächlich deckt, wird wohl in den nächsten Jahrzehnten auch nicht passieren.

Ein weiteres Risiko liegt darin, dass der Staat seine zahlreichen gesetzlichen “Bauhürden” in Form von völlig überzogenen Vorschriften und unnötig komplizierten Vorgaben aus dem Weg räumt, die derzeit das Bauen stark verteuern. Dadurch könnten gerade große Bauträger wieder deutlich günstiger und schneller bauen und es würde innerhalb kürzester Zeit sehr hohe Konkurrenz entstehen.

Die Vorteile beim Mietshausbau

Grundsätzlich kann man beim Mietshausbau als Kapitalanlage schon einige Vorteile verorten, die man nicht gering schätzen darf:

• Das Kreditrisiko ist trotz der hohen Beträge gering, da auch das Haus an sich ja als Sicherheit dient.
• Spätere Mieter decken mit ihren Mietzahlungen einen großen Teil der fälligen Rückzahlung.
• Ein Verkauf der Wohnung ist nach zehn Jahren auch steuerfrei möglich, das stellt eine ganz gute “Hintertür” dar, wenn sich doch nicht alles so entwickelt, wie man gehofft hat
• Das einmal gebaute und vermietete Haus wirft auch später laufend Geld über die Mietzahlungen ab. Eine Kapitalanlage wie diese bringt also lebenslang Einnahmen – und die können auch an die Kinder vererbt werden
• Zudem steht den eigenen Kindern und Kindeskindern immer quasi kostenloser Wohnraum zur Verfügung, für den sie keine Zahlungen leisten müssen.

Alle diese Vorteile sollte man nicht gering schätzen. Sie wirken im Gegensatz zu vielen anderen Kapitalanlagen durchaus schwer. Einmal Erworbenes gehört zum eigenen Besitz – und zwar dauerhaft. Selbst wenn die Mieten fallen, bleibt der Grundstücks- und Hausbesitz erhalten, und zwar für immer.

Kosten und Erträge

Wir wollen einmal annehmen, dass wir in einer gut vermietbaren Lage ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen (5 Wohnungen à 80 m² und einer Single-Wohnung mit 40 m²) errichten wollen. Aus Kosten- und Zeitgründen entscheiden wir uns dabei für ein Massiv-Fertighaus, das die beste Kosten-Nutzen-Relation bietet. Die Grundstückskosten liegen bei moderaten 170 EUR pro m², wir kaufen ein 2.000 m² großes Grundstück. Für die Baufinanzierung bezahlen wir 2,05 % p. a. bei einer Laufzeit von 20 Jahren.

• Grundstückskosten
  340.000 EUR
• Nebenkosten Grundstückserwerb, Erschließungskosten
  37.000 EUR
• Kosten Fertighaus, schlüsselfertig
  890.000 EUR
• Baunebenkosten (10 % – 15 % der Baukosten)
  95.000 EUR

Damit angenommene Gesamtkosten für das Projekt: 1.362.000 EUR

• Finanzierung, 2 % p.a., 30 Jahre Laufzeit
  ergibt eine monatliche Rate von 5.068,34 EUR

Dem gegenüber stehen potenzielle Mieteinnahmen von:

• 440 m² Wohnfläche x 10 EUR Kaltmiete = 4.400 EUR Mieteinnahmen pro Monat.

Die durchschnittliche Miete beträgt in Deutschland zwischen 7 EUR pro m² und 10 EUR pro m² – hier wurde trotz konservativer Rechnung also bereits ein recht gutes Mietergebnis (Voraussetzung: dauerhafte Vermietung ohne Unterbrechungen) angenommen.

In sehr guten Lagen kann die Miete auch auf bis zu 12 EUR pro m² steigen, in Top-Lagen ausnahmsweise auch bis zu 17 EUR pro m². Setzt man 12 EUR pro m² an, tilgen die Mieteinnahmen die Rückzahlungsraten zur Gänze – aber auch nur dann.

Nicht eingerechnet ist hier aber noch die notwendige Instandhaltungsrücklage – sie ist bei vermietetem Wohnraum verpflichtend zu bilden und liegt je nach Baualter zwischen 3 EUR pro m² Wohnraum und Jahr (1. – 5. Jahr) und ca. 6 EUR – 7,50 EUR pro m² Wohnraum und Jahr (6. – 15 Jahr) bzw. bei höherem Alter ab dem 16. Jahr bei 9 EUR pro m² und Jahr. Wir sprechen hier also insgesamt von zusätzlichen Kosten im Bereich von rund 1.300 EUR und 3.900 EUR im Jahr, die zugeschossen werden müssen. Diese Kosten werden nicht über die Mieteinnahmen gedeckt – auch nicht im günstigsten Fall.

Überlegungen zum Beispiel

Das oben angeführte Beispiel wurde mit realistischen Zahlen durchgerechnet. Ein vom Architekten geplantes Gebäude verursacht dabei eher höhere als niedrigere Baukosten. Eine über 30 Jahre durchgehende Vermietung zu einem guten Mietpreis anzunehmen ist bereits recht optimistisch gerechnet.

Was man klar erkennen kann ist, dass das Schaffen von Wohnraum selbst unter günstigen Bedingungen alles andere als ein “Selbstläufer” ist – auch dann nicht, wenn die Kreditrückzahlung über 30 Jahre erfolgt.

Zinserhöhungen in der Zukunft (irgendwann werden sie kommen), Mietausfälle oder Schwierigkeiten, Mieter zu finden, bringen ein solches Projekt schnell in eine wirtschaftliche Schieflage. Natürlich ist der Kredit irgendwann einmal abbezahlt und dann entsteht Gewinn – das kann gegebenenfalls aber eine sehr lange Zeit dauern und den Bauherrn und Vermieter bis dorthin einem durchaus beträchtlichen finanziellen Risiko aussetzen.

Einfach darauf zu setzen, dass die Mieten weiter massiv steigen werden, wäre unklug – irgendwann ist nämlich der Punkt erreicht, wo sich nicht mehr ausreichend Mieter finden lassen, die bereit oder überhaupt in der Lage sind, sich Monat für Monat enorme Mietzahlungen zu leisten. Dieser Punkt ist in vielen Ballungszentren bereits jetzt erreicht.

Das Ganze ist ein Rechenbeispiel, in das einerseits sehr viele zu berücksichtigende Faktoren einfließen und das andererseits in vielen Punkten beträchtliche Unwägbarkeiten enthält. Ob das nun tatsächlich die “Traum-Kapitalanlage” für jeden Bürger darstellt, wollen wir einmal klar dahingestellt lassen.

Mit den gleichen Schwierigkeiten und Unwägbarkeiten haben übrigens auch professionelle Immobilienentwickler und Bauträger zu kämpfen. Allein im letzten Jahr sind die Baupreise im Wohnungsbau um 4,1 % gestiegen, Grund dafür sind in vielen Bereichen, die zusätzlichen Bauvorschriften, bei denen sich der Gesetzgeber regelrecht austobt – und die zum Teil durch die blinde Verordnungswut auch noch miteinander kollidieren. Vieles davon war so nicht vorhersehbar und verteuert auch bei älteren Gebäuden die Kosten für die Modernisierung und die Instandhaltung im gleichen Maß. Aus diesem Grund sollte man als Anleger auch bei Anlagemöglichkeiten in diesem Bereich in jedem Fall ein Auge offen halten und sich des möglichen Risikos bei solchen Anlageformen bewusst sein.

Fazit: Der Mietwohnungsbau ist nur für wenige als echte Kapitalanlage geeignet

Nur wenn wirklich günstige Voraussetzungen gegeben sind und eventuell schon ein Gebäude geerbt wurde oder sich schon im eigenen Besitz befindet, lohnt es sich, darüber als Kapitalanlage nachzudenken. In allen anderen Fällen bleibt der Mietshausbau ein riskantes Unterfangen, das sehr exakte Berechnungen und Kostenschätzungen im Vorfeld erfordert, um am Ende nicht im Sand zu verlaufen. Im schlimmsten Fall steht man sonst mit hohen Kosten und nur unter Mühe vermietbaren Wohnungen da – und gegebenenfalls mit einer schweren finanziellen Last.

Anders sieht das natürlich aus, wenn man beschließt, eine bereits vorhandene Einliegerwohnung fest oder über diverse Anbieter an Monteure und Feriengäste zu vermieten. Das daraus gewonnene Geld legt man aber besser doch in einer solide Kapitalanlage an – auch im Bereich der privaten Vermietungen werden in den nächsten Jahren sicherlich einschneidende Veränderungen zu erwarten sein. So einfach wie gerade noch wird es in den nächsten Jahren wohl nicht mehr gehen.