Die Niedrigzinsphase hat umfangreiche Auswirkungen auf viele Möglichkeiten der Geldanlage und Geldvermehrung: Sparbücher mit kurzer Kündigungsfrist und Zinsen von oftmals weit unter 0,20 % tragen ebenso zum Wertverzehr bei wie so mancher Bausparvertrag. Aufgrund des verringerten Abstandes zwischen den Zinsen eines “normalen” Immobilienkredits und dem Bauspardarlehen ist der Bausparvertrag nicht immer die beste Wahl für die Ansparphase. Im Test der Stiftung Warentest gab es kein Mal sehr gut, drei Mal gut. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg warnte sogar vor mancher nicht optimaler Beratung. Grund genug für unsere Redaktion, einmal genau hinzusehen und die Frage zu stellen: Lohnt sich das Ansparen eines Bausparvertrages überhaupt noch? Die Antwort ist erstaunlich. Diese Frage möchten wir für alle Bausparverträge beantworten, die ohne eine Riester-Förderung (“Wohn-Riester”) angespart werden!
1. Entscheidungsfaktor: Zinsdifferenz zwischen Bauspar-Vertrag und normalem Immobilienkredit
Die Niedrigzinsphase hat nicht nur bei der Geldanlage, sondern auch beim Ausreichen von Immobilienkrediten ihre Spuren hinterlassen. Was für Immobilienkäufer eine gute Entwicklung ist (->niedrige Zinsen) lässt allerdings ein bisher sehr oft gewähltes Produkt unvorteilhafter als bisher aussehen: Den Bausparvertrag. Die aktuellste, für Januar 2016 vorliegende Zinsstatistik der Bundesbank zeigt folgende Daten: Bei den Laufzeiten zwischen 5 und 10 Jahren beträgt der anfängliche Kreditzinssatz lediglich 1,84 % und ist gegenüber dem Sommer letzten Jahres leicht um 0,08 Prozentpunkte gefallen. Es verbleibt wesentlich weniger “Luft”, damit Ihr Bauspardarlehen signifikante Einsparungen gegenüber dieser freien Finanzierung bringen könnte. Die Stiftung Warentest spricht im oben genannten Artikel sogar von Zinsen bis zu 3% womit der Bausparvertrag neben einem langsameren Ansparen zusätzlich schlechtere Sollzinsen bieten würde.
Bei einem der Marktführer der Bausparverträge finden sich lt. aktueller Abfrage Zinssätze zwischen 1,7 und 2,8 % für die Kreditfinanzierung. Und dies erst nach einer langen Ansparphase und mit der Ungewissheit des exakten Zuteilungszeitpunktes. Die als Orientierung genannten acht Jahre Ansparzeit sind lediglich eine Orientierungsgröße und können auch überschritten werden.
2. Entscheidungsfaktor: Verlangsamte Eigenkapitalbildung mit dem Bausparer
Wenn Anleger für ihren Traum von einer eigenen Immobilie ansparen möchten, dann sollten Sie aus heutiger Sicht in den nächsten Jahren nicht in einen Bausparer investieren. Neben dem fehlenden oder gar negativen Zinsabstand des Bausparvertrages zur reinen Bankfinanzierung gibt es weitere Nachteile, die sich bei praktisch allen Bausparanbietern zeigen und die für einen Bausparvertrag systembedingt sind:
- Beim Bausparvertrag gibt es keinen intensiven Wettbewerb, weshalb beinahe branchenweit eine 1%-ige Abschlussprovision berechnet wird. Nicht pro Einzahlung auf die jeweilige Monatsrate, sondern vorab auf die gesamte Bausparsumme. Wenn Sie also einen Bausparvertrag von 50.000 Euro abschließen, müssen Sie kalkulatorisch bei -500 Euro starten.
- Die Verwaltung der Bausparverträge und das zeitliche Abstimmen der Sparer und der Kreditnehmer ist relativ aufwändig. deshalb ist das Bausparprodukt auch mit sehr hohen internen Kosten belastet, weshalb es in der Ansparphase nur sehr geringe Zinsen abwirft. Zusammen mit der Niedrigzinsphase ergibt sich bei vielen Anbietern ein Zinsniveau, welches in den letzten Monaten bei 0,1 % liegt.
Als zukünftiger Immobilienkäufer sollten Sie deshalb eine Geldanlage finden, die möglichst schnell einen Zins- und Zinseszinseffekt nutzt. Damit kann Eigenkapital wesentlich schneller gebildet werden, die für den Immobilienkauf notwendige Kreditsumme sinkt erheblich.
Ausgewogenes Chancen-Risiko-Profil gerade für Immobilienkäufer existenziell
Viele Bausparangebote sehen eine Ansparzeit von etwa acht Jahren vor, weshalb ein Vergleich der Geldanlagemöglichkeiten auch mit diesem doch mittel- bis langfristigen Zeithorizont erfolgen sollte. Dieser Zeithorizont ist für die Wahl der Investmentvehikel von außerordentlicher Bedeutung, insbesondere weil die Ansparphase deutlich länger als einen Konjunkturzyklus beträgt. Damit können Sie als Anleger sowohl in Festgeldern, als auch in Wertpapieren wie Aktien ansparen.
Den Zinsnachteil des Bausparvertrages können Sie sich am besten verdeutlichen, wenn Sie unseren Tages- und Festgeldvergleich starten. Mit den dort zu findenden Tages- und Festgeldern können die Zinsen eines Bausparers während der Ansparphase veracht- oder verzehnfacht werden. Ohne dass damit ein höheres Risiko verbunden wäre!
Am besten wäre es allerdings, wenn Sie als Immobiliensparer die höhere Rendite der Aktienmärkte für das schnelle Ansparen nutzen würden: Ein ETF auf den Aktienindex oder ein anderer Investmentfonds mit gutem Rating wird im Allgemeinen unabhängig von kurzfristigen Schwankungen aus heutiger Sicht auf einen Wachstumspfad einschwenken. Deshalb könnte das Ansparen der ersten drei bis vier Jahre vollständig in den Wertpapiermärkten erfolgen. In den Jahren fünf bis sieben würde sich eine Geldanlage anbieten, die die sicheren festverzinslichen Anlageformen betont. Je näher der Immobilienkauf rückt, desto größere Anteile des Angesparten könnten wieder aus den Wertpapiermärkten abgezogen werden und in festverzinsliche Wertpapiere umgeschichtet werden.
Informieren Sie sich über die historische Rendite an den Aktienmärkten und auch diejenigen Unternehmen, die eine hohe Dividende bezahlen. Unter Umständen bietet sich eine Kombination aus ETFs, Dividendenkönigen und risikofreien Festverzinslichen an.
Riester-Zulagen können auch ohne Bausparen als “Wohn-Riester” genutzt werden
Eines der wesentlichen, gerne genutzten – aber trotzdem falschen – Argumente für die Bausparverträge ist die Gewährung von Riester-Zulagen. Diese kann aber auch auf jede andere Sparform gewährt werden, der Immobilienkäufer kann dann Teile des angesparten Vermögens sogar vorzeitig entnehmen und in die Immobilie stecken. Insofern sind fast alle Riester-Verträge auch dazu geeignet, sich Teile als Wohn-Riester auszuleihen und erst danach die private Altersvorsorge wieder aufzubauen. Das Ansparen bekommt damit einen erheblichen Rückenwind dadurch, dass das Vermögen durch die staatlichen Zulagen bedingt noch schneller anwachsen kann. Der zukünftige Immobilienkäufer sollte allerdings nur so viel in den Riester-Vertrag einzahlen, dass die Zulagen auch wirklich ausgeschöpft werden.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Bausparvertrag bei der derzeitigen Zins-Konstellation und bis zu einer massiven Zinssteigerung nicht unbedingt die erste Wahl der Geldanlage ist. Wer auf eine Immobilie ansparen möchte, der kann durch kluge Geldanlage eine höhere Rendite vereinnahmen und dadurch noch schneller ansparen. Da ein zu langsames Ansparen das schnelle Bilden von Eigenkapital verhindert, ist das Nachdenken auch existenziell für den finanziellen Erfolg.
Weiterführende Links
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- Was ist ein Zielfonds für die private Altersvorsorge?
- Was ist ein ETF-Sparplan?
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