Einige befürchten ja, dass die stark steigenden Immobilienpreise in Deutschland das erste Anzeichen für eine sich ausbildende Immobilienblase sein könnten. Weil dieses Thema allerdings etwas schwierig und auch schwierig zu bewerten ist, geben wir in diesem Beitrag einmal einen Überblick über die Mechanismen der Immobilienpreisentwicklung, über Immobilienblasen und über die wichtigsten Immobilienindices und ihre Funktionsweise.
Wann droht eine Immobilienblase?
Grundsätzlich muss man einmal festhalten, dass die Auslösefaktoren für eine Blase in jedem Fall ganz unterschiedlich sein können. Und wie einige namhafte Experten so richtig bemerken: “Dass es sich bei einer Blase um eine Blase handelt, weiß man überhaupt erst, wenn sie platzt. Zuvor lässt sich das praktisch nie mit Sicherheit sagen.”
Von einer Blase spricht man immer dann, wenn bestimmte Werte – in diesem Fall Immobilien – überbewertet werden. Wenn sie also zu einem höheren Preis verkauft werden als ihrem wahren und angemessenen Wert eigentlich entspricht. Das Problem bei der Blase ist dabei, dass der Markt irgendwann einen Höchststand erreicht – danach fallen die Preise des Basiswerts abrupt sehr stark. Opfer einer Blase ist dann beispielsweise jemand, der ein Haus, das nur 230.000 Euro wert ist, für völlig überteuerte 400.000 Euro gekauft hat und nach dem Platzen der Blase plötzlich ein Haus hat, das nur noch 180.000 Euro wert ist.
In einigen Fällen haben Immobilienkrisen auch den unangenehmen Begleiteffekt, dass die “nominalen” Preise noch eine ganze Weile überhöht bleiben, während der reale Wert der Immobilien noch eine ganze Weile weiter sinkt. Das muss aber nicht immer der Fall sein.
Übrigens wirken sich Immobilienblasen durchaus auch auf die Mietpreise aus. Man kann davon ausgehen, dass in einer Immobilienkrise auch die Mietpreise stark steigen. In manchen Fällen bleibt es allerdings nicht bei einer reinen Immobilienkrise – wenn eine ausreichend große Blase platzt, wie 2007/2008 in den USA, dann kann das weitreichende Folgen haben.
Das ist übrigens nicht gerade neu – die erste Immobilienkrise von Rang und Namen gab es schon 1343. Auch damals waren die Auswirkungen äußerst dramatisch und weitreichend, obwohl die Blase an sich nur das italienische Florenz betraf und die Wirtschaft im Mittelalter insgesamt weit weniger vernetzt war als heute.
Gründe für eine Immobilienblase
Dass Immobilienpreise plötzlich stark steigen und nicht mehr zu steigen aufhören, kann unterschiedliche Gründe haben. Dass Finanzblasen in praktisch jedem Markt ein Risiko darstellen, das man nie sicher ausschließen kann, haben schon vielfältige Experimente in künstlichen Umgebungen gezeigt. Es ist einfach ein Risiko des Marktes, das ihm latent innewohnt.
Die Hauptgründe in der Vergangenheit waren vor allem zwei Faktoren: einerseits sehr günstige Kredite, unter Umständen auch erleichterte Kreditvergabe und andererseits bestimmte steuerliche Anreize beim Immobilienerwerb. Beides führt dazu, dass plötzlich die Nachfrage stark steigt, was die Preise immer weiter nach oben treibt, bis dann schließlich die Nachfrage weit geringer ist als das Angebot und die Preise einbrechen. Dass auch teilweise andere Faktoren mit eine Rolle spielen können, zeigte die Entwicklung in Spanien 2002, als im Zuge der Euro-Einführung zahlreiche Unternehmer und auch weniger ehrbare Geschäftsleute versuchten, eine ganze Menge Schwarzgeld noch schnell über Immobilienkäufe zu “waschen”. Das führte zu einer übergroßen Nachfrage, die Spanien einige Jahre lang enorme Probleme bereitete, als die Preise dann wieder abstürzten. Solche “speziellen” Gründe sind aber eher die Ausnahme.
Immobilienblase in Deutschland?
Ein weiteres grundsätzliches Phänomen von Immobilienblasen ist, dass sie immer regional und auch so gut wie immer auf ein bestimmtes Segment des Immobilienmarktes beschränkt sind. Sieht man sich die Situation in Deutschland während der letzten Jahre an, wird deutlich, dass in einzelnen Regionen die Nachfrage kontinuierlich stark steigt – was natürlich die Preise in die Höhe treibt. Kommen dann einige Faktoren dazu, kann das schon einen Nachfragehype und damit eine massive Überbewertung auslösen. Solche Faktoren wären beispielsweise besonders niedrige Zinsen, wodurch die Finanzierung einer Immobilie besonders günstig wird, ein relativer Mangel an einigermaßen rentablen Anlagemöglichkeiten und die Notwendigkeit für viele, eine möglichst sinnvolle und wertbeständige Altersvorsorge zu schaffen.
Wie schon erwähnt, erkennt man Blasen aber immer erst an ihrem Platzen. Zuvor eine sichere Aussage zu treffen, ob es sich bei Preissteigerungen noch um “realistische” oder “vernünftige” Preissteigerungen oder bereits um eine Überbewertung handelt, ist schwer. In Deutschland haben sich in den letzten sechs Jahren die Preise in den größten Städten um durchschnittlich 46 % verteuert. Das kann Anlass zur Sorge geben – muss es aber nicht, denn im internationalen Vergleich ist Deutschland immer noch im unteren Preisbereich. Und die Zahl der Immobilienfinanzierungen ist trotz sehr günstiger Zinsbedingungen vergleichsweise noch mäßig angestiegen.
Immobilienpreise
Eine fundierte “allgemeine” Aussage über das Niveau von Immobilienpreisen zu treffen, und damit auch Preissteigerungen oder Wertänderungen festzumachen, ist schwierig. Bislang gibt es kein einheitliches Berechnungsmodell, außerdem sind die Preise nicht bindend. Bei Aktien sieht das beispielsweise ganz anders aus – da gibt es einen festgelegten Kurswert für eine Aktie. Immobilien sind aber insgesamt zu verschieden – und auch zu preisverschieden – als dass so etwas einfach möglich wäre.
Das macht auch die Schaffung von verlässlichen und verbindlich-aussagekräftigen Immobilienindices schwierig.
Immobilienindices
Für Deutschland gibt es gleich mehrere Indices – die aber auf sehr verschiedene Basisdaten zugreifen und dementsprechend deutlich unterschiedliche Aussagen liefern. Anders als für die USA oder Großbritannien gibt es für Deutschland keinen einheitlichen, allgemein anerkannten, führenden Index.
In Deutschland kann man die Indices ganz grob in zwei Gruppen einteilen: Die eine Gruppe verwendet als Basisdaten vor allem die gezahlten Kaufpreise für Immobilien, die andere Gruppe verwendet dagegen Immobilienbewertungen als Grundlage für die Berechnung des Index.
Vor- und Nachteile der Bewertungsformen beim Index
Beides hat seine Vor- und Nachteile: Bewertungsabhängige Indices sind in der Regel etwas ungenauer, dazu kommt, dass oft nur geringe Wertemengen verwendet werden, weil die Werte-Ermittlung aufwändig ist. Dafür sind aber zufällige Faktoren großteils ausgeschlossen, die im Einzelfall Preise abweichen lassen.
Bei der Ermittlung der Indices aus realen Verkäufen stellt sich das Problem, dass eine repräsentative Verteilung der Daten nicht gegeben ist. Zudem werden nicht alle Verkaufspreise systematisch erfasst, sondern nur “gemeldete” Verkäufe berücksichtigt. Da Verkaufspreise auch durchwegs ein Stück weit vom tatsächlichen Wert einer Immobilie abweichen können, ergeben sich auch hier Ungenauigkeiten in den Daten.
Immobilienindices können also nur sehr grob Entwicklungen darstellen und das auch nur über größere Zeiträume hinweg (mindestens Quartale, meist aber im Jahresabstand).
Wichtigste deutsche Immobilienindices
Die wichtigsten Indices in Deutschland sind der Dix (Deutscher Immobilien Index) und der DEIX. Eine gewisse Bedeutung haben aber auch der EPX und der von Immobilienscout24 veröffentlichte IMX. Beide, der EPX und der IMX werden monatlich aktualisiert, DEIX und Dix dagegen jährlich.
Die Datenbasen sind bei einzelnen Anbietern stark unterschiedlich – so liegt dem DEIX eine relativ große Datenbasis von rund 200.000 Einfamilienhäusern und rund 230.000 Eigentumswohnungen zugrunde, während der EPX rund 20.000 Immobilienfinanzierungen pro Monat für seine Bewertung heranzieht.
Eine sehr große Datenbasis von mehreren 100.000 Kaufpreisen verwendet auch der S-IM (Sprengnetter Immobilienmarktmonitoring), der seine Auswertung dann jährlich veröffentlicht.
Indices in den USA und Großbritannien
In den USA ist der wichtigste Index der aus mehreren Einzelindices bestehende Case-Shiller-Index, der von der Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) aufgelegt wird. Er spielt auch für den amerikanischen Aktien- und Anleihenmarkt durchaus eine wichtige Rolle, Veränderungen bei diesem allgemein anerkannten Index lassen die Finanzmärkte teilweise deutlich reagieren. Wer in den USA investiert, sollte diesen Index als wichtigen Signalgeber also nie missachten. Die beiden anderen Indices FHFA und HMI stammen von Hypothekenfinanzierern beziehungsweise von der Hausbau-Industrie und haben eher eine Randbedeutung.
In Großbritannien ist der national anerkannte und wichtigste Index der IPD: Auch er besteht aus mehreren Einzelindices, hat aber für die Finanzwirtschaft eine deutlich geringere Bedeutung als der Case-Shiller-Index in den USA. Neben den für Großbritannien geltenden Indices werden auch für andere Länder und Kontinente Indices aufgelegt, deren Datenbasis ist aber teilweise stark unterschiedlich in Umfang und Exaktheit.
Weiterführende Links
- Ratenkredit-Vergleich für Immobilienfinanzierungen
- Ist Betongold immer besser?
- Immobilien-Investments in der Crowd
- Spekulationsblasen erkennen und melden
- Offene Immobilienfonds – eine interessante Investment-Alternative