Immer mehr Plattformen schießen gerade aus dem Boden, die Immobilieninvestments über einen crowdbasierten Ansatz für alle Anleger möglich machen wollen. Sieht man sich den Hype um dieses Thema an, könnte man fast meinen, es handele sich um das neue “Volks-Investment”. Nach einer näheren Betrachtung des Angebots haben wir uns aber einige Gedanken gemacht. Lesen Sie hier mehr.
Wie es funktioniert
Die Idee hinter dem gesamten Konzept ist erst einmal bestechend simpel: Kaum jemand hat allein das Geld, um in eine Immobilie zu investieren – geschweige denn in mehrere. Jedenfalls kaum ein Kleinanleger. Die Crowd-Logik schließt daraus: wenn es einer allein nicht kann, dann können es aber immer viele Menschen zusammen. Dieser Ansatz hat sich immerhin schon tausendfach bei der Finanzierung von Startups, bei Übersetzungen und bei freier Software bewährt. Und zwar richtig gut bewährt.
Hier tun sich also eine größere Menge Menschen zusammen, um eine Immobilie zu kaufen, oder – häufiger – ein lukratives Bauprojekt zu finanzieren, das ein hohes Gewinnpotenzial hat, und profitiert dann im selben Maß von der Wertsteigerung der Immobilie in Zukunft. Es ist also, wie wenn man ein Zwanzigstel eines Hauses kauft (oder einen noch kleineren Teil) und dafür auch für sein kleines Investment von der Wertsteigerung profitiert.
Die Plattformen
Eine der bekannstesten Crowd-Investing Plattformen, Bergfürst, war auch bei dieser Form des Investments ganz vorne mit dabei. Ein anderer Anbieter, der sich ganz speziell auf Crowd-Immobilien spezialisiert hat, ist Exporo. Daneben gibt es auch noch einige kleinere Anbieter, die mehr oder weniger ein fast gleiches Angebot machen.
Bergfürst ist ein durchwegs recht bekannter Name in der Crowdlandschaft – und zudem sogar BaFin-zertifiziert. Die Banklizenz, die Bergfürst für einige Monate innehatte, hat das Unternehmen mittlerweile allerdings freiwillig wieder zurückgegeben, da laut Bergfürst der administrative Mehraufwand nicht gerechtfertigt sei. Der gleiche Nutzen könne unter Einbeziehung einer haftenden Bank erreicht werden, der Aufwand sei aber wesentlich geringer.
Viele der anderen Plattformen sind Startups, oder gerade erst gegründet. Auf langjährige Erfahrung in diesem Feld – und auch auf kontinuierliche Erfolge – kann sich also bislang einmal keiner der Anbieter berufen.
Zugang für Kleinanleger in einen typischen Großinvestoren-Bereich
Was ganz sicher einen interessanten Vorteil für Anleger darstellt, ist, dass die Investition in lukrative und gewinnbringende Bauprojekte bislang nur Großinvestoren möglich war. Durch den Crowd-Ansatz steht diese Möglichkeit nun auch privaten Klein-Investoren offen.
Anders als bei einem Immobilien-Fonds ist hier die Investition in einzelne Projekte möglich, die man auch selbst beurteilen und aussuchen kann. Bei einem Immobilienfonds legt man dagegen sein Geld in ein ganzes Immobilienportfolio an, ohne die einzelnen Objekte zu kennen. Man hat als Anleger damit ein eindeutig klareres Bild. Zumindest auf den ersten Blick.
Risikoabschätzung oft nur schwer möglich
Bei den bisher laufenden Projekten muss man allerdings bemerken, dass die Informationen zu den einzelnen Projekten in vielen Fällen eher dürftig ausfallen. Selbst wenn die Zielgruppe bei diesen Projekten Privatanleger sind, dürfte man doch als Anleger tiefer gehende Informationen erwarten – fundierte Renditeeinschätzungen, Risikoschätzungen, auch Informationen darüber, wie die Bauprojekte insgesamt finanziert werden (Crowdinvests decken ja häufig nur einen Teil der Kosten) und wie die Finanzierung sich zusammensetzt, sind häufig dürftig bis gar nicht vorhanden.
Das spielt aber für die Praxis in vielen Fällen eine wichtige Rolle: denn wenn ein Teil der Finanzierung über Banken erfolgt und beim Crowd-Anteil die auch sonst üblichen Nachrangdarlehen zum Einsatz kommen, werden im Falle des Scheiterns zunächst einmal die Banken vollständig bedient. Für den Anleger aus der Crowd bleibt dann in manchen Fällen nicht mehr viel übrig. Und das ist nur ein Punkt, der möglicherweise kritisch sein kann.
Was als Anleger bei allen Projekten schwer fällt, ist die Abschätzung des Risikos. Ohne fundierte Kenntnisse über den Immobilienmarkt werden einigermaßen zutreffende Risikoschätzungen kaum möglich sein. Außerdem sollte man eine ungefähre Vorstellung davon haben, wie sich der jeweilige Standort als Wirtschaftsstandort bisher bewährt hat, und welche Entwicklungsmöglichkeiten bestehen. Das ist in den meisten Fällen nicht nur für Gewerbeimmobilien, sondern auch für Wohnimmobilien bedeutsam.
Wir denken, dass mit steigender Verbreitung des Ansatzes die Projekte wahrscheinlich zukünftig auf vielen Plattformen auch professioneller und umfassender präsentiert werden. Eine Rendite-Angabe allein wird vielen Anlegern in Zukunft wohl nicht mehr genügen, wenn sie das Risiko für Anlagen praktisch überhaupt nicht einschätzen können.
Sind Immobilien eine sichere Anlage?
Diese Frage taucht öfter einmal auf. Das hängt in der Praxis weitestgehend von der Immobilie und von den Bedingungen der Anlage ab. Das Risiko kann höher oder niedriger sein – und auch wenn es sich um Immobilien- oder Bauprojekte handelt, ist ein Totalverlust-Risiko deshalb nicht von vornherein ausgeschlossen. Grundsätzlich gelten Immobilien im Allgemeinen als eine recht sichere Anlageform, allerdings muss man das Risiko, wie schon erwähnt, immer im Einzelfall aufgrund vielfältiger Kriterien beurteilen.
Sorgfältige Überlegungen sind auf jeden Fall empfehlenswert
Wer in solche Projekte investieren möchte, dem empfehlen wir, im Vorfeld auf jeden Fall möglichst viele, detaillierte Informationen zusammenzutragen. Auch Informationen über die Region, über den Immobilienmarkt in der jeweiligen Gegend und die prognostizierten Entwicklungen halten wir auf jeden Fall für sinnvoll, um zu einer fundierten Entscheidung in Bezug auf ein Projekt zu kommen.
Was man unserer Meinung nach auf jeden Fall vermeiden sollte, ist ein Klumpenrisiko: wir halten es für äußerst unklug, sein gesamtes Geld in ein einzelnes Projekt zu investieren. Das kann im Einzelfall kräftig schiefgehen. Über das Risiko eines Totalverlustes sollte man sich dabei in jedem Fall im Klaren sein. Ob die zu erwirtschaftende Rendite (häufig werden rund 5% geboten) dieses Risiko ausreichend aufwiegt, muss dann am Ende jeder Anleger für sich selbst entscheiden.
Man sollte sich im Vorfeld auch zusätzlich über andere Möglichkeiten des Immobilieninvestments informieren: Neben den klassischen Fondsprodukten, die ein überwachtes und reguliertes Finanzprodukt mit gewissen Garantien darstellen, gibt es beispielsweise auch die Möglichkeit, bei bestimmten Wohnungsgenossenschaften Geld anzulegen. Die Zinsen liegen dort in der Regel aber etwas niedriger, die Einlagehöhen sind oft auch begrenzt – dafür erfolgt die Investition aber in den sozialen Wohnungsbau und oft zu guten und günstigen Bedingungen.
Unser Fazit
Crowd-Immobilien sind durchaus eine interessante Anlagemöglichkeit – unserer Meinung nach muss sich der Bereich aber noch ein wenig weiterentwickeln, bevor man tatsächlich von einer professionellen Anlageform sprechen kann. Als unregulierte Anlagemöglichkeit mit immer möglichem Totalverlustrisiko sollte man unserer Meinung nach immer etwas vorsichtig damit umgehen und vor allem Klumpenrisiken vermeiden. Die Idee an sich ist aber durchaus überzeugend – und definitv interessant.