Das Konflikt-Dreieck: Miete, Rendite und Klimaschutz

Der Wohnungsbau-Bereich ist schon längst zum Kriegsgebiet geworden, auf dem unterschiedlichste – meist miteinander völlig unvereinbare – Interessen mit voller Wucht aufeinanderprallen. Einerseits soll das unaufhörliche Steigen von Mieten besonders in Ballungsgebieten aufhören. Auf der anderen Seite benötigen zahlreiche Wohnungen wirklich dringend eine energetische Sanierung. Und auf noch einer anderen Seite stehen dann nicht nur die Gewinninteressen von Vermietern, sondern vor allem die Rendite-Interessen von Wohnbaugesellschaften und Investoren. Gesetzlich verordnete Mietendeckel können dieses Knäuel aus ganz unterschiedlichen, vehement vorgebrachten Ansprüchen und tatsächlichen Sachzwängen natürlich nicht lösen – noch nicht einmal kurzfristig, längerfristig und dauerhaft erst recht nicht. Wir haben uns einmal angesehen, worum es bei diesen ganzen erbittert ausgefochtenen Schlachten eigentlich geht – und wo sich vielleicht Lösungsmöglichkeiten für Mieter, Vermieter und Wohnbau-Unternehmen auftun könnten.

Steigende Mieten in fast allen Ballungsgebieten

Tatsache ist ganz einfach: Es fehlt an Wohnraum. Und zwar hauptsächlich an bezahlbarem Wohnraum. Dabei beginnt die Problematik auch schon. Was als “bezahlbar” anzusehen ist, unterscheidet sich sehr stark. Was die einen noch angemessen finden, sehen die anderen bereits als astronomisch und völlig überzogen an. Deutschlandweit lagen die Durchschnittswerte 2018 zwischen rund 7,10 Euro pro m² und 9,50 EUR pro m², je nach Wohnungsgröße. “Ausreißer” bewegen sich in Spitzenlagen aber durchaus bis zu 18 EUR pro m², in vielen Großstädten werden 10 EUR pro m² deutlich überschritten. Was davon nun noch “angemessen” ist, lässt sich nur schwer beurteilen. Und in den letzten Jahren sind vor allem in gesuchten Wohnlagen in den Ballungsgebieten die Mieten zum Teil stark angestiegen.

Eine etwas schlüssigere Beurteilung ermöglicht die Betrachtung von der Mieterseite her: rund 30 % des Netto-Einkommens soll eine “angemessene” Miete betragen. Für jemanden, der 1.200 EUR netto verdient, dürfte die Brutto-Kaltmiete also nicht mehr als 360 EUR monatlich betragen, die Netto-Kaltmiete also knapp 302,50 EUR. Selbst wenn man sich mit einer 45 m² Single-Wohnung zufrieden gibt, würde das nettokalt 6,72 EUR pro m² bedeuten. Davon kann man in Innenstädten nur träumen – eine Wohnung für diese Miete bekommt man wahrscheinlich in keiner Großstadt.

Energetische Modernisierungen sind nötig – und verschlingen eine Menge Geld

In Deutschland gilt die Energieeinsparverordnung (EnEV), die ein energetisches Sanieren zur Pflicht macht. Nicht umsonst, denn der sogenannte Hausbrand (der Schadstoff-Ausstoß durch das Heizen von Wohnräumen) ist für einen beträchtlichen Anteil des Gesamtschadstoffausstoßes in Deutschland verantwortlich. Je besser Gebäude gedämmt sind, desto weniger muss geheizt werden – und desto weniger Gesamtschadstoffe entstehen. Das gilt auch für den Ausstoß an klimaschädlichem CO₂.

Die Argumentation und die Verpflichtung zum Dämmen machen also durchaus Sinn – für alle. Denn ohne eine signifikante Reduktion des CO₂-Ausstoßes wird es für alle auf diesem Planeten sehr ungemütlich, der Klimawandel gilt sowohl für Mieter als auch für Investoren gleichermaßen.

Problematisch sind allerdings die Kosten, die für heute übliche Dämmverfahren aufgewendet werden müssen. Eine – nahezu unumgängliche – Fassadendämmung verschlingt Kosten von bis zu 150 EUR je Quadratmeter Fassadenfläche. Bei großen Mehrfamilienhäusern stellt das bereits einen beträchtlichen Gesamtkosten-Aufwand dar. Dazu kommen allerdings noch die Kosten für die Dämmung von Dachflächen (bis zu 250 EUR pro m² Dachfläche), die Kosten für das Austauschen von Fenstern, deren Wärmeschutzwert ja ebenfalls aktuellen gesetzlichen Forderungen entsprechen muss.

Wie auch beim Privathaushalt lohnen sich diese Kosten erst sehr langfristig durch Einsparungen bei der Heizenergie. Um wirklich signifikante Einsparungen erzielen zu können, muss dann oft noch die veraltete Heizanlage ausgetauscht werden, was noch weitere Kosten (bei Mehrfamilienhäusern mindestens 20.000 EUR bis 30.000 EUR) auf die Rechnung setzt.

Die bezahlt in diesem Fall zwar zunächst der Vermieter. Er darf sie in den nächsten Jahren aber auf die Jahresmiete umlegen. Bis zu 8 % der Kosten für die Modernisierung des Wohnraums auf die Jahresmiete aufschlagen. Dabei muss der Vermieter allerdings die sogenannte “ortsübliche Vergleichsmiete” als Obergrenze einhalten. Zusätzlich gilt eine sogenannte “Kappungsgrenze” von 15 – 20 % je nach Gemeinde, die der Vermieter bei der Mieterhöhung einhalten muss. Innerhalb von 3 Jahren darf er die Miete insgesamt um nicht mehr als die Kappungsgrenze erhöhen. Das soll Mieter vor überhöhten Mieten schützen.

Wer sich diese Zahlen einmal nur kurz überlegt, wird feststellen, dass die Rechnung in vielen Fällen nicht aufgehen wird. Insbesondere nicht für private Vermieter mit wenigen Wohnungen, aber einem hohen Kostenaufwand für die energetische Modernisierung. Die neu in Kraft getretenen Mietendeckel verbieten dabei an vielen Orten sogar noch zusätzlich das Erhöhen von Mieten auf Jahre hinaus komplett.

Die Sonderregelung, dass in Bereichen mit sehr knappem Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete im Einzelfall um bis zu 20 % überschritten werden darf, rettet hier nicht mehr sehr viel. Zu alledem kommt auch noch, dass ein Mieter ein Sonderkündigungsrecht erhält, wenn es zu einer Modernisierung kommt, die später auf den Mieter umgelegt wird.

Die Situation ist also insgesamt rechnerisch knifflig, wenn man versucht, die erlaubten Erhöhungen mit den meist deutlich höheren Kosten in Einklang zu bringen. Wenn dann auch noch versucht wird, die Miete insgesamt möglichst auf ein Niveau von 30 % des Nettoverdienstes von Geringverdienern, Alleinverdienern oder Alleinerziehenden zu bringen und dann vielleicht auch noch zusätzlich erwartet und vorschreibt, dass es mit der energetischen Modernisierung im Land voran geht, schafft man ein unlösbares Rechenrätsel. So kann das nicht funktionieren.

Investoren darf man eben nicht vergessen

Natürlich besteht ein gesundes Misstrauen gegenüber Finanzinvestoren und Unternehmen, die mit dem Bauen von Wohnraum Geld verdienen. Mit Mietern wird dabei nicht immer freundlich umgegangen und am Ende geht es natürlich nur ums Geld. Die Investoren wollen vor allem Rendite sehen. Trotz aller menschenfreundlichen Beteuerungen muss man das natürlich als Hauptanliegen sehen. Keine Gesellschaft kann sich leisten, dass Investoren in Scharen den Rücken kehren, weil einfach keine Rendite mehr zu erwarten ist. Hier liegt das Problem also wohl eher am System.

Man darf dabei aber eben nicht vergessen, wie viel Wohnraum von solchen Unternehmen in Deutschland geschaffen wird. Wohnraum, der dringend benötigt wird und ohnehin noch immer knapp ist, weil einfach zu wenig gebaut wird. Auf diese Unternehmen komplett zu verzichten, würde einen Super-GAU auf dem Wohnungsmarkt auslösen. Der Staat selbst hat nämlich beschlossen, er baut nicht. Oder wenn, dann erweitert er den Wohnraum nur in homöopathischer Dosis an einzelnen Orten. Von irgendeiner Weise “Genügend” kann dabei nicht die Rede sein. Sogar die selbst gesetzten, schon längst nicht ausreichenden Ziele verfehlt man meist krachend, verscherbelt dann die Wohnungen im eigenen Besitz oft genug noch für den schnellen Geldgewinn an Investoren. Die das Ganze dann natürlich in ihrem Sinn “profitabel” machen. Für die Mieter wird das dann meist entsprechend teurer.

Auch der einzelne Vermieter ist – zumindest im Kleinen – eine Art Investor. Er hat das Gebäude gekauft und finanziert und ist darauf angewiesen, dass sich die Investition auch tatsächlich wieder rechnet. Von “fetten” Gewinnen kann man gerade bei einzelnen Vermietern wohl in den wenigsten Fällen ausgehen. Aus solchen Aussagen spricht meist nur der Neid der Besitzlosen, für die jede Art von Geld, für die man nicht direkt arbeiten muss, ein “riesiges angehäuftes Vermögen” darstellt. Die tatsächliche kalkulatorische Situation, wie sie sich für viele Vermieter stellt, wird dabei aber meist nicht einmal im Ansatz verstanden.

Alle Seiten müssen sich in dieser Lage aufeinander zubewegen

Ansonsten bleibt das Ganze unlösbar. Wir stehen aktuell vor einer wirtschaftlichen Krisenlage, bei der viele wohl noch deutlich weniger Geld zur Verfügung haben werden, als zuvor. Auch viele Arbeitnehmer, die traditionell Mieter sind – und auf eine Wohnung in der Nähe ihrer Arbeitsstätte angewiesen sind.

Was in der Diskussion regelmäßig untergeht, ist eine sorgsame Betrachtung von “angemessen” und “bezahlbar”. Wenn wir solche Maßstäbe zugrunde legen, müssen wir uns fairerweise ansehen, ob denn das Netto-Einkommen auch tatsächlich in der gleichen Geschwindigkeit steigt wie die Mietkosten und die Preise. Das ist in sehr vielen Berufen bei Weitem nicht der Fall. Dazu muss man sich ansehen, ob das gezahlte Gehalt überhaupt angemessen ist. Überall, wo das nicht der Fall ist, kann man solche zu gering angesetzten und zu langsam steigenden Gehälter einfach nicht als Grundlage für eine “Bezahlbarkeitsrechnung” heranziehen. In diesem Fall ist der Staat in der Pflicht, dafür zu sorgen, dass sich die Gehälter auf einem angemessenen Niveau bewegen – durch geeignete wirtschafts- oder beschäftigungspolitische Maßnahmen oder notfalls durch Zuzahlungen. Diese Diskussion wird von politischer Seite natürlich aus gutem Grund vermieden – man verlangt lieber, dass Vermieter auf Erhöhungen verzichten und gegebenenfalls auch unmögliche Rechnungen irgendwie möglich machen.

Daneben muss man einfach einmal in Frage stellen, ob man die 30 % Regel vom Netto-Einkommen als Angemessenheitsgrundlage wirklich beibehalten will. Der Klimawandel und seine Bekämpfung gehen uns alle an und jeder sollte möglichst seinen Beitrag dazu leisten. Nicht nur durch klimaschonendes Verhalten, sondern auch in finanzieller Form. Für den Mieter bedeutet das, dass er eben einen Teil seines Einkommens auf die Miete aufschlägt, um über eine Einsparung an Heizmaterial den nationalen Ausstoß an Treibhausgasen mit verringern hilft.

Zu guter Letzt sollte es möglich sein, bei der Berechnung der zulässigen Erhöhung auch die künftigen Einsparungen, die der Mieter bei den Heizkosten hat, mit einzupreisen. Man kann sich nicht erfolgreich gegen eine Mieterhöhung wehren, um dann nach erfolgter energetischer Modernisierung 10 % bis 25 % Einsparungen bei den Betriebskosten lächelnd einzustreichen.

Um das immer noch anhaltende Dilemma endlich aufzulösen, ist eine wirklich sachliche Diskussion nötig, bei der wirklich jeder alle Zahlen berücksichtigt. Es braucht niemand gehasst und niemand vorverurteilt zu werden – jeder handelt in seinem eigenen Interesse, muss dabei aber eben auch die Interessen aller anderen Parteien angemessen berücksichtigen. Und wenn eine Rechnung einfach nicht mehr aufgeht, dann muss das eben so auf den Tisch und man muss nach Lösungen suchen.

Die einfachste davon wäre ohnehin, dass der Staat endlich einmal zu Potte kommt und selber baut: Energie-effizient, kostengünstig und vor allem in ausreichendem Maß. Das würde das Problem am nachhaltigsten lösen. Man könnte, anstatt die Diskussion dauernd nur zu moderieren und wechselweise mal den einen oder den anderen mit einem Konvolut aus unerfüllbaren Forderungen zu überziehen, sich auch einmal beim Thema der Diskussion einbringen – beim Schaffen von Wohnraum. Nämlich mit konkretem Handeln. Das scheint irgendwie unter den Tisch gefallen zu sein.