Crowdfunding – auch bei Immobilien-Investments?

Die Idee der Schwarmfinanzierung über das Internet hat manche Anhänger gefunden. Es gibt inzwischen einige Online-Plattformen, die das Anlegen und Geld leihen von Privat an Privat möglich machen. Das Crowdfunding oder Crowdlending, wie diese Form der Finanzierung häufig genannt wird, führt zwar immer noch ein Schattendasein im Vergleich zu den Banken, aber die Zahl der Nutzer wächst.

Die Grenzen zwischen Crowdfunding und Crowdlending sind fließend. Der dahinter stehende Grundgedanke ist gleich. Es wird über eine Plattform Geld von Usern für die Finanzierung eines Vorhabens eingesammelt. Das Kapital vieler kleiner Anleger wird dabei gebündelt, wodurch auch die Umsetzung größerer Projekte möglich wird. Beim Crowdlending findet dies bevorzugt im Rahmen einer klassischen Darlehensvereinbarung statt, beim Crowdfunding geht es dagegen eher um echte Beteiligungen oder Finanzierungen mit Mischcharakter – Risiko und Renditeperspektiven sind entsprechend größer.

Alternative zu offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Crowdfunding wird in Deutschland bereits seit gut zehn Jahren genutzt. Seine „Premiere“ erlebte diese Investment-Form im Bereich der Filmfinanzierung. Hier wurden mehrmals Projekte erfolgreich durch Schwarmgelder co-finanziert. Daneben gab und gibt es auch regionale Crowdfunding-Initiativen, bei denen Kapital für örtliche start-ups eingesammelt wird. Ein weiterer Anwendungsbereich ist die Immobilienfinanzierung. Hier bietet sich auch für Kleinanleger die Möglichkeit, in bestimmte Immobilienvorhaben zu investieren.

Normalerweise werden solche Projekte über geschlossene Immobilienfonds finanziert. Investoren werden dabei typischerweise zum Mitgesellschafter einer Investmentgesellschaft und tragen volle unternehmerische Verantwortung. Ein Einstieg ist in der Regel erst ab Mindestbeträgen von etlichen Tausend Euro möglich. Deswegen und wegen der langen Kapitalbindung kommen geschlossene Immobilienfonds für Kleinanleger normalerweise nicht in Betracht. Wer dennoch immobilienbezogen anlegen möchte, ohne sich ein eigenes Objekt leisten zu können, hat offene Immobilienfonds als Alternative. Hier kann breit gestreut in Immobilien investiert werden, die Rendite ist aber vergleichsweise überschaubar.

Klein-Investment mit Risiko

Crowdfunding bei Immobilien bietet dagegen Kleinanlegern die Möglichkeit, auch mit geringen Summen in Projekte einzusteigen und ggf. überdurchschnittliche Renditen zu realisieren. Mit homerocket.de und exporo.de sind inzwischen bereits zwei Plattformen mit dieser Ausrichtung am deutschen Markt aktiv. Daneben gibt es Einzelvorhaben wie das Projekt „Holsteiner Chaussee“ einer Hamburger Immobiliengruppe, die ebenfalls Crowdfunding nutzen und gezielt Kleinanleger ansprechen. Es dürften nicht die letzten Beispiele dieser Art bleiben. Aktuell geht in der Schweiz mit crowdhouse.ch eine weitere Plattform mit Immobilienausrichtung an den Start.

Das Finanzierungsmodell ist bei allen genannten Angeboten ähnlich. Projektträger sammeln per Crowdfunding einen Teil des benötigten Eigenkapitals für das geplante Immobilienvorhaben über das Internet ein. Die damit mögliche Aufstockung der Eigenkapitalbasis soll Kreditspielräume erweitern und das benötigte Finanzierungsvolumen sicherstellen. Als „Beteiligungsform“ werden nachrangige Darlehen mit begrenzter Laufzeit und fester Verzinsung gewählt. Der Einstieg ist schon mit wenigen hundert Euro möglich.

Die gebotenen Zinssätze sind durchaus attraktiv und liegen deutlich über anderen verzinslichen Anlagen. Dies hängt mit dem deutlich höheren übernommenen Risiko zusammen. Als nachrangiger Darlehensgeber ist der Investor hier in der Mithaftung, auch wenn es sich juristisch um Darlehen handelt. Falls das Projekt scheitert, besteht daher ein nicht unbeträchtliches Risiko eines teilweisen oder vollständigen Ausfalls. Ein Einstieg sollte daher gut überlegt sein und nur bei genauer Prüfung des jeweiligen Vorhabens in Erwägung gezogen werden.