Bereits seit einiger Zeit „gärt“ es auf dem Immobilienmarkt: Einige Marktbeobachter sprechen schon von einer enormen Überhitzung am Markt. In Boomregionen hätten insbesondere Eigentumswohnungen ein Kaufpreisniveau erreicht, welches im historischen Vergleich als sehr hoch eingeschätzt wird. Im Mai 2017 goss dann die Bundesbank bzw. deren Vorstandsmitglied zusätzlich noch ein bisschen Öl ins Feuer. Dr. Andreas Dombret sprach von den Risiken für den Bankensektor:
„Vor allem die Mischung aus boomendem Immobilienmarkt und Niedrigzinsumfeld kann zu einem gefährlichen Cocktail für den Banken- und Sparkassensektor werden. Wir sind alle gut beraten, Vorsicht walten zu lassen.“
–Quelle
Wenn schon die Alarmglocken bei der Bundesbank läuten, wie könnten Sie sich als Anleger verhalten, wenn Sie einen beispielsweise sechsstelligen Betrag in eine Immobilie investieren möchten, die Sie vermieten möchten?
Es scheint also so zu sein, dass momentan die Immobilienpreise etwas überreizt erscheinen und dass bis zur Ausweisung von neuem Bauland oder auch einem höheren Angebot an Wohnungen die Kaufpreis zu hoch sein können. Wahrscheinlich wird es noch ein bisschen dauern bis die Gemeinden wieder vermehrt Bauland ausweisen können. Im Online-Angebot der Süddeutschen Zeitung findet sich schon mim März 2017 ein interessanter Artikel, der auf eine neue EU-Richtlinie für das Plus an Bauland hinweist.
Wenn Sie schon selber eine Immobilie haben und damit Mietzahlungen an Dritte vermeiden können, so sind Sie schon ziemlich weit gekommen und haben eine sehr gute Grundstruktur für Ihr Vermögen gelegt! Die Erst-Immobilie ist auch insbesondere deshalb zu empfehlen, weil die Wohnqualität oder -sicherheit in der eigenen Immobilie höher zu bewerten ist (beispielsweise keine Eigenbedarfskündigung möglich, das Gefühl in eigenen 4 Wänden zu wohnen, keine Einschränkungen bei Innenraumgestaltung und/oder – je nach Vertrag – auch Haustierhaltung)!
Was aber ist mit weiteren, freien Geldern. Vielleicht sogar nach Abzahlung Ihrer selbst genutzten Immobilie. Hier scheint derzeit die Lage von einer leichten Überhitzung gekennzeichnet zu sein.
Doch die Grundformeln der Anlage bzw. Finanzmathematik gelten weiter:
Bei der klassischen Eigentumswohnung lässt sich die Brutto- und Nettorendite vergleichsweise einfach berechnen! Aus den Bruttomieten abzgl. Verwaltungskosten ergibt sich eine prozentuale Rendite. Diese sollte – insbesondere in Regionen mit stagnierenden Immobilienpreisen – Idealerweise über der Vergleichsrendite von Aktien liegen. Warum? Lesen Sie gleich weiter:
Höhere Risiken sollten durch eine höhere Rendite belohnt werden
In vielen Inseraten für Eigentumswohnungen & Co. finden Sie den Hinweis auf die zu erwartende Brutto-Rendite der Eigentumswohnung. Diese sollten Sie – insbesondere angesichts des hohen Betrages – gründlich ausrechnen und auch alle Kosten- und Ertragsfaktoren mit einbeziehen. Einer der häufigsten Fehler dabei dürfte wohl sein, dass Investoren nicht die monatliche Nettokaltmiete mal zwölf als wahre Einnahmenposition heranziehen, sondern sich am Bruttoumsatz bzw. der Bruttomiete inkl. Energiekosten, Betriebskosten etc. orientieren würden.
Diese – maximal möglichen – Jahreseinnahmen sind dann noch um zusätzliche Kosten, die Sie tragen müssen, zu reduzieren. Seien es Instandhaltungsrücklagen oder auch Verwalterkosten. Diese fallen übrigens leider auch dann an, wenn die Eigentumswohnung nicht vermietet werden kann.
In unserer Redaktion haben wir lange darüber diskutiert, ab welcher Mindestrenditeerwartung der Kauf einer zusätzlichen Immobilie sinnvoll sein könnte.
Die Eigentumswohnung oder das zu vermietende Haus könnten deshalb optimalerweise die folgenden Mindestrenditekriterien erfüllen:
a.) Die Nettokaltmieten müssten als Mindestkriterium die Rendite einer risikofreien Geldanlage plus irgendeine Art Wertverzehr/Abschreibung erreichen. Manche Unternehmen schreiben Immobilien linear auf 30 oder 50 Jahre ab, um die Notwendigkeit einer späteren Sanierung zumindest buchhalterisch abbilden zu können. Demnach würde die Mindestrendite aus Mieterträgen ein halbes Prozent plus zwei bis drei Prozent betragen.
Liegt die Mietrendite darunter, dann wäre der Immobilienkauf eine Spekulation auf Wertsteigerung.
b.) Immobilienkäufer sollen langfristig denken und nicht die aktuellen zahlen der Boomphase unbegrenzt in die Zukunft fortschreiben. So warnte das renommierte Nachrichtenmagazin „DER SPIEGEL“ schon davor, dass bei den Wertentwicklungen bald das Ende der Preissteigerungen erreicht wäre. Der Ertrag der Eigentumswohnung oder des Hauses würde sich dann alleine aus den Mieteinnahmen speisen müssen.
c.) Vor dem Kauf einer Immobilie zur Vermietung kann auch folgender Blick lohnenswert sein: Welche Wertschöpfungspotenziale sind bei einem Unternehmen möglich, welches über 230.000 Wohnungen in seinem Bestand hat? Vonovia (WKN: A1ML7) zeigt mit einem anscheinen professionellen Management und einer mehrfachen Wachstumsstrategie die Erlösmöglichkeiten auf. Vermietung, Aufwertung von Quartieren und Projektentwicklung sollten sich in Kurssteigerungen und Dividenden widerspiegeln. Eine steigende Dividende und eine Dividendenrendite von über 3 % legen die Messlatte sehr hoch. Die zusätzliche Kursteigerung gibt dann einen weiteren Hinweis: Wahrscheinlich kann ein gutes Investmentdepot eine Immobilie zur Fremdnutzung in der langfristigen Betrachtung um mehrere Prozentpunkte schlagen!
Angesichts der Immobilienpreissteigerung der letzten beiden Jahre kann es deshalb durchaus sein, dass sich entgegen unserer früheren Auffassung das Vermieten momentan nicht mehr so lohnt wie früher.
Dann wäre eine ein- bis fünfjährige Anlage der Gelder in einem guten Wertpapierdepot die bessere Alternative. Verschiebt sich dann der Faktor zwischen den Kaufpreisen und den Mieten wieder zugunsten der Investoren, so können Sie al Anleger dann mit einem höheren Grundkapital einsteigen und den bisherigen Schwung der Geldanlage bzw. des Vermögensaufbaus mitnehmen.
Denken Sie beispielsweise an das schon lange angekündigte Ende der Niedrigzinsphase: Viele Menschen werden sich dann keine eigene Immobilie mehr leisten können, so dass die „Kaufnachfrage“ und die „Mietnachfrage“ steigt. Zu diesem heutzutage noch nicht genau absehbaren Zeitpunkt kann der Einstieg in die zu vermietende Immobilie wahrscheinlich optimal sein.
In der Direktbroker-Welt ansparen bis die weitere Entwicklung klar wird
Angesichts der vielen Einflussfaktoren auf den zukünftigen Wert einer zu vermietenden Immobilie erscheint uns momentan eine durchdachte Geldanlage-Strategie in Wertpapieren die bessere Alternative zu sein. Sie bietet Renditechancen im hohen, einstelligen Bereich und kann im Falle eines drohenden Konjunkturabschwungs sehr schnell veräußert werden.
Wenn Sie sich mit Aktienfonds befassen, die auf eine hohe Rendite setzen und bei der Umsetzung nicht auf die teure Filialbank setzen, dann kommt zudem mehr in der Geldanlage an.
Sehen Sie sich zudem die neuen Arten der Auftragserteilung an, so können Sie die erreichten Substanzwerte einmal monatlich durch limitierte „Stop Win Orders“ absichern.
Die modernen Direktbroker sprechen zudem – teilweise humorvoll verpackt – und teilweise auch direkt das neue Selbstbewusstsein bei der Geldanlage an.
So kann das Motto lauten „Nehmen Sie Ihr Geld selbst in die Hand“ oder auch „Bank. Neu gedacht.“, beide Broker finden Sie in unserem Brokervergleich.
Für die Richtungsbestimmung der Geldanlage ließe sich aber auch ein Motiv aus der Seefahrt wählen! Wie der unvergessene Guido Westerwelle so schön sagte: „Auf jedem Schiff, das dampft und segelt, gibt es einen der die Sache regelt“.
Nehmen Sie also das Steuer der Geldanlage in die Hand und orientieren sich je nach langfristiger Marktprognose (bzw. dem herrschenden Wind) kurz. bzw. mittelfristig. Und warten Sie mit Immobilien für die Weitervermietung so lange bis die Bedingungen perfekt sind.
Anders als bei der selbst genutzten Immobilie besteht ja kein Zeitdruck durch die ansonsten monatlich zu bezahlenden Mieten.